Что представляет собой доверительное управление

Доверительным управлением называется услуга, оказываемая владельцам недвижимости, сдаваемой в аренду, агентствами и риелторами, берущими на себя некоторые функции собственника. К примеру, ежемесячно посещают объект, проверяют состояние имущества и забирают у наймополучателей арендную плату. Конечно, эта услуга платная, поэтому владельцу квартиры перечисляется сумма арендной платы не полностью, а частично. Доверительное управление квартирой уменьшает количество забот владельца, а риелторам и агентствам предоставляет возможность дополнительного дохода. Одним из агентств недвижимости, оказывающих подобные услуги, является агентство «Лигант», ведущее свою деятельность с 2007 года и помогающее стабильно получать прибыль от аренды квартир или офисов Москве и МО. Какие преимущества собственникам жилой и коммерческой недвижимости предоставляет данная услуга?

Условия договора

Договор доверительного управления заключается между владельцем недвижимости и агентством либо риелтором. Согласно этому документу, он является учредителем ДУ, а агентство/риелтор — доверительным управляющим. Благодаря этому между собственником и нанимателем появляется посредник, выполняющий за процент от арендной платы указанные в договоре обязанности собственника. Обычно стоимость услуги ДУ составляет около 10—25% от арендной платы за месяц.

ДУ регулируется гражданским кодексом, в данном документе изложены ключевые моменты: особенности договора, форма вознаграждения, права и обязанности доверительного управляющего и учредителя управления и пр.

Обязанности

Согласно условиям договора, собственник поручает доверительному управляющему исполнение конкретных обязанностей, к которым могут относиться:

• поиск жильцов и сдача недвижимости;
• ежемесячный сбор арендной платы;
• оплата коммунальных услуг;
• контроль за сохранностью жилья и информирование владельца о необходимости замены бытовой техники, мебели и т.д.;
• заказ услуг клининга, чтобы привести квартиру в порядок после предыдущего нанимателя и перед заселением следующего.

Налоги

Невзирая на тот факт, что сбором арендной платы занимается посредник, НДФЛ или НПД оплачивает собственник, эту обязанность невозможно переложить на посредника. При этом доход собственника – это полная сумма арендной платы, без вычета комиссии посредника, так как подобный вычет не предусмотрен законодательством. Минфин не позволяет наймодателям желать какие-либо вычеты из арендной платы, в том числе и стоимость коммуналки.

Кому выгодна эта услуга

Чаще всего доверительным управлением пользуются следующие категории собственников.

1. Люди, живущие за пределами РФ либо в другом городе. Такие собственники заключают договор с управляющим на полный пакет услуг, от поиска нанимателя до передачи денег, после чего лишь получают деньги переводом за аренду жилья.
2. Собственники, которые самостоятельно готовить квартиру к сдаче и искать жильцов, их большинство. Они лично ищут нанимателя, сдают жилье и вначале следят, чтобы все было в порядке. После того, как они понимают, что жилец надежный, заказывают услугу доверительного управления: теперь им нужен человек, который будет ежемесячно приходить в квартиру, проверять имущество и забирать деньги, свое время на это они не хотят тратить.
3. Еще больше преимуществ ДУ предоставляет собственникам, сдающим одновременно несколько объектов. В день на то, чтобы решать возникающие проблемы, собственнику приходится тратить по несколько часов. А если происходит что-то более серьезное, то можно потерять и не один день. Управляющий снимает с собственника часть этих обязанностей, позволяя ему заниматься другими делами, а в сдаваемый объект приезжать лишь в редких случаях.

Коммерческая недвижимость

Еще более услуга ДУ в нашей стране развита на рынке коммерческой недвижимости. Доверительное управление коммерческой недвижимостью обладает дополнительными преимуществами.

1. Так как специалисты, оказывающие услуги по ДУ, имеют финансовый интерес в результате, то они будут тщательно подбирать нанимателя, внимательно следить за сохранностью имущества и придирчиво оценивать риски.
2. Небольшой «непрозрачный» бонус – собственность, находящуюся в доверительном управлении, по закону не могут забрать за долги.